Основен проблем:
Как и по какъв начин са подбрани обектите?
Произтича от:
Избора на оценителя на подобни обекти/активи, спрямо оценявания е чисто субективен от негова страна. Няма ясни критерии за избор на точно тези обекти, а оттам може да се повлияе значително върху стойността на оценявания обект.
Приложение:
Модела може да се прилага при оценка на недвижими имоти от всякакъв вид /сгради, УПИ, зем.земи, апартаменти, паметници на културата и тн./, при наличието на достатъчен брой активи за сравнения.
Разработка:
Модела е разработван в няколко варианта/версии в рамките на почти две години.
Предоставения вариант е обобщен и максимално опростен от предишните варианти/версии.
Описание на модела:
Използва се „Вземане на решения по SIGMA алгоритъм“ както и „Вземане на решения по двата алгоритъма MAXMIN и LINCOM” в крайния вариант за класиране на проектите по определените критерии.
Предпочитаните офертите са от портали за недвижими имоти, сортирани по дата на публикуване /най-новите към по-старите обяви/. Не се препоръчва използването на обяви от сайтове на Агенции и фирми за недвижими имоти.
Например: alo.bg, imot.bg, portalimoti.com и други – вероятността един обект да го има във всички портали е около 80%, дори се среща по два три пъти, публикуван от различни фирми.
Модела използва оферирани неограничен брой обекти/активи и чрез определени критерии ги класира. Най-близкия е с най-висока стойност /броя на обектите за класиране/.
N – общия брой на офертите
X – пореден номер в низходящ ред N, N-1, N-2, N-3 …..
Критерии: местоположение; елементи на комплексното обслужване: паркинг, училище, детска градина, големи магазини /молове, хранителни/, малки магазини, паркове и градинки за отдих и др.; етажност на сградата; етаж на обекта; изложение; общи части; вид/състояние на обекта; функционалност и тн.
Пример: имаме 25 оферти - N=25
Критерий: Местоположение /трябва да класираме избраните обяви като започнем с 25, 24, 23 … 2, 1/
Ако има две обяви които делят една и съща позиция по този критерий, с пореден номер по класиране: 20: събираме двете позиции текуща 20+19 /следваща/ и делим на 2, получаваме 19.5 или три 20+19+18 делим на 3 = 19, това с стойността Х за два, три и тн.
- tbl1.jpg (216.82 KiB) Преглеждано 90559 пъти
Избираме обекти чийто сбор е над 60, тъй като общия сбор на обектите от 1 до 15 е 120.
Забележка: Колкото сбора на критериите е над средната стойност, крайния резултат ще е по-близко до действителния.
Избираме от горната таблица първите обекти чийто сбор е над 60 – 6 броя
- tbl2.jpg (184.32 KiB) Преглеждано 90559 пъти
Гаус: 6 обекта или 21
S1 / 21 = %*100 /резултата е в %, общия сбор трябва да даде 100%/
П1 – стойност: средна аритметична от всички стойности
П2 – стойност: на база процентно съотношение
П2 е 95.79% спрямо П1, където е избрано 100% за П1
При използване на първите три обекта
- tbl3.jpg (93.56 KiB) Преглеждано 90559 пъти
Гаус: 3 обекта или 6
S2 / 6 = %*100 /резултата е в %, общия сбор трябва да даде 100%/
П3 – стойност: средна аритметична от всички стойности
П4 – стойност: на база процентно съотношение
П3 е 92.60% от П4=100%
Анализ на резултатите:
- analiz.jpg (56.58 KiB) Преглеждано 90559 пъти
При работа с посочения модел се получава разлика между П2 и П3 от почти 8% или в парична стойност около 3710 евро.
Според мен колкото по-вече обекти участват /пример: 5 броя/, толкова препоръчителната стойност се приближава до действителната пазарна стойност.
Предимства:
- иновативен модел;
- ясни критерии и доказателство защо се избрани тези обекти/активи /друг независим оценител може да повтори модела/;
- повишава се качеството на оценителския доклад;
- и не на последно място, хонорара за доклада ще се повиши.
Недостатъци:
- необходимо е повече време за обработка на информацията при използването на модела.
В заключение, макар да има недостатък /време/, очевидно предимствата на модела са безспорни.
Настоящия материал представлява интелектуална собственост по смисъла на Закона за авторското право и сродните му права.
Материала или части от него не могат да бъдат копирани, разпространявани публично, чрез обучения и всякакъв вид мероприятия, реклама, връзки с обществеността, новини, продажби или други средства за разпространение, ползвани за каквито и да е цели, и под каквато и да е форма от трети лица без предварителното писмено разрешение дадено от страна на автора.
Модела е изпратен на СМК/УМС на КНОБ за разглеждане и одобрение.
При положителен резултзт от тях, ще подготвя материали за квалификационно мероприятие.
Очаквам вашите мниения!